Ordentliche Kündigung von Mietverträgen über Wohnräume


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Allgemeine Voraussetzungen

Die Kündigung muss wirksam erklärt worden sein. Dies bedeutet neben der Erklärung auch der tatsächliche Zugang der Kündigungserklärung, gemäß § 130 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Beachten Sie dabei, dass der tatsächliche Zugang - sollte er zwischen den Vertragsparteien strittig sein - durch den Vermieter vor Gericht nachgewiesen werden muss. Regelmäßig kann dies nur mittels Einschreiben mit Rückantwort oder Empfangsbestätigung des Mieters (eventuell auch Zeugen, wenn diese die tatsächliche Übergabe der Erklärung bekunden können) erfolgen!

Sollte die Kündigung nicht unmittelbar selbst durch den Vermieter erfolgt sein, so muss dessen Vertreter (beispielsweise ein beauftragter Immobilienverwalter) eine entsprechende Vertretungsmacht haben. Sollte eine solche Vertretungsmacht nicht vorliegen, so ist die Kündigungserklärung in der Regel nach § 180 BGB nichtig. (Ausnahme: Einverständnis des Mieters hinsichtlich der Vertretung ohne Vertretungsmacht.

Ein Formzwang der Kündigungserklärung ist zwingend erforderlich, gemäß § 568 Absatz I BGB (Schriftformerfordernis). Eventuell § 127 BGB prüfen (telekommunikative Übermittlung, Briefwechsel, elektronische Signatur)!

Weiterhin muss geprüft werden, ob der Mietvertrag überhaupt kündbar ist!

Grundsätzlich ist dies nicht der Fall, wenn zwischen den Parteien ein befristeter Mietvertrag vereinbart worden ist (vergleiche hierzu § 542 Absatz II BGB), wobei aber die Sonderregel des § 550 BGB zu beachten ist (Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.).
Ebenfalls beachtet werden muss: Gemäß § 571 Absatz I Satz 1 BGB bedarf es für die Befristung eines Wohnraummietvertrages eines sachlichen Grundes. Denn ansonsten gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, gemäß § 571 Absatz I Satz 2 BGB.

Achtung bei Mehrheit von Mietern!

Es ist nur ein einheitliches Verhalten von oder gegen alle Mieter möglich. Dies ist natürlich anders, wenn lediglich eine berechtigte Aufnahme eines Dritten vorliegt (Untermieter), ohne dass dieser Vertragspartner wurde.

Notwendigkeit eines Kündigungsgrundes!

Gemäß § 573 Absatz I Satz 1 BGB ist bei Kündigungen des Vermieters über Wohnräume ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" notwendig. Die wichtigsten Fälle dieses berechtigten Interesses zählt das Gesetz in § 573 Absatz II BGB auf! Die Fälle des "berechtigten Interesses" müssen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen. Dies ergibt sich aus § 130 Absatz I Satz 1 BGB.
Zu beachten ist dabei jedoch: Einem Wegfall von Eigenbedarf steht der Räumungsanspruch grundsätzlich entgegen!

§ 573 Absatz III BGB stellt ein sogenanntes verschärftes Schriftformerfordernis dar, wonach nur die vom Vermieter im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigungsfähig sind. Hingegen enthält § 573 a BGB wiederum Erleichterungen für die Kündigung des Vermieters (selbst bewohntes Gebäude, mit nicht mehr als zwei Wohnungen).

Beachten Sie die Kündigungsfristen!

Die Länge der Kündigungsfrist für Wohnräume ergibt sich aus § 573 c Absatz I BGB. Dabei sind die Sonderfälle der § 573 c Absatz II und Absatz III BGB zu beachten.


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Sozialwiderspruch beachten!

Der Sozialwiderspruch, welcher sich aus der gesetzlichen Regelung des § 574 BGB ergibt, ist nicht bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes zu beachten! Bei Vorliegen der Voraussetzungen des Sozialwiderspruchs kann es - trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes - zur Abweisung der Räumungsklage des Vermieters kommen. Gegebenenfalls kann durch das zuständige Gericht eine Verlängerung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden (siehe hierzu § 574 a Absatz II BGB).

Als Vermieter sollten Sie im Zusammenhang mit dem Sozialwiderspruch beachten, daß Sie den Mieter gemäß § 568 Absatz II BGB auf die Möglichkeit des Sozialwiderspruchs (§ 574 BGB) hinweisen sollen. Ein Unterlassen (eines solchen Hinweises) verlängert die Widerspruchsfrist bis zum ersten Termin des Räumungsstreits vor Gericht, führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung!

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