Übersicht zu den von der Bundesregierung geplanten Steuerverschärfungen für - nicht - gewerbliche Immobilienveräußerungen

Welche steuerlichen Änderungen plant die Bundesregierung?

Die Bundesregierung plant derzeit steuerliche Vorschriften dahingehend zu ändern, dass Gewinne aus Veräußerungen nicht gewerblich gehaltener Grundstücke zukünftig unabhängig von der jeweiligen Haltedauer einer Besteuerung unterliegen. Bisher bestand eine solche Steuerpflicht im Fall der Veräußerung nur dann, wenn die selbstgenutzte Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren nach der Anschaffung erfolgte. Von der durch die Bundesregierung geplanten Neuregelung werden wahrscheinlich auch Immobilien betroffen sein, für welche die bisherige Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist.


Kann gehandelt werden?

Nach heutiger Kenntnis besteht Handlungsbedarf für Immobilienbesitz, welcher länger als zehn Jahre im Bestand ist, Wertsteigerungen gegenüber den Anschaffungskosten aufweist und nicht zu einem gewerblichen Vermögen gehört. Betroffen von den geplanten Regelungen der Bundesregierung sind damit Privatleute, offene Immobilienfonds und geschlossene vermögensverwaltende Immobilienfonds. Einzig durch die Einführung einer Stichtagsregelung, entsprechend der nachfolgend aufgezeigten Rechtsprechung, kann etwas anderes - entgegen dem vorliegenden Referentenentwurf zum Steuervergünstigungsabbaugesetz (SteVAG) - verbindlich werden.


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Zur angesprochenen Stichtagsregelung!

Der Bundesfinanzhof hat in einem seiner Urteile (BFH Urteil vom 05. Juni 2002, IStR 2002, 670) zur Steuerverschärfung für beschränkt Steuerpflichtige entschieden, dass Wertveränderungen von Immobilien aus Zeiträumen, in denen diese nicht steuerverhaftet waren, nicht nachträglich bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns einbezogen werden dürfen. Dies gilt immer dann, wenn vom Gesetzgeber keine Übergangsregelung erlassen wurden, wonach auf Wertverhältnisse zu einem früheren Zeitpunkt abzustellen sei. Etwas anderes findet lediglich für Wertveränderungen, welche bereits nach derzeitiger Rechtslage steuerverhaftet sind, Anwendung. So wurde nämlich durch die Rechtsprechung bereits entschieden (Finanzgericht Baden Württemberg Urteil vom 21.06.2001, EFG 2001, 1386), daß die Verlängerung der (früher bestehenden) zweijährigen Spekulationsfrist auf zehn Jahre dann nicht verfassungswidrig ist, wenn die alte Frist von zwei Jahren noch nicht abgelaufen sei.

Aufgrund der bereits bestehenden Rechtsprechung ist, entgegen dem bisherigen Referentenentwurf zum Steuervergünstigungsabbaugesetz (SteVAG), von dem Erlaß einer sogenannten Stichtagsregelung auszugehen, welche den Grundsätzen der bisherigen Rechtsprechung folgt. Danach sind bei Immobilien, für welche die Zehnjahresfrist bis zum Inkrafttreten der geplanten Neuregelung abgelaufen ist, nur die Wertveränderungen ab Inkrafttreten der Neuregelung zu versteuern. Hingegen sind bei den Immobilien, welche bei Inkrafttreten der Neuregelung mangels Ablauf der Zahnjahresfrist noch steuerverhaftet waren, die gesamten Wertveränderungen ab Anschaffung zu besteuern.


Zu welchen steuerlichen Auswirkungen kommt es bei den Betroffenen?

In den Fällen, in welchen die derzeit bestehende Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist, kommt für die steuerverhaftete und nicht gewerblich gehaltene Immobilie eine Veräußerung oder Einlage in das Betriebsvermögen als Reaktion auf die geplante Steuerverschärfung nicht in Betracht. Denn schon nach der jetzigen Rechtslage wären die bei einem solchen Verkauf zu realisierenden stillen Reserven nach §§ 22 Nr. 2, 23 I Nr. 1 EstG steuerpflichtig. Etwas anderes kann gelten, wenn - als Folge derzeit noch anhängiger Verfahren (bzgl. der Veräußerung von Immobilien, bei welchen die alte zweijährige Spekulationsfrist abgelaufen war) - die Zehnjährige Spekulationsfrist nicht für Veräußerungen von Immobilien gilt. Denn höchstrichterliche Entscheidungen hierzu stehen aus.


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Die steuerlichen Auswirkungen für Fälle, in welchen die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen oder die Immobilie aus anderen Gründen nicht mehr steuerverhaftet ist, sollen mittels der folgenden beiden Beispiele dargestellt werden! Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Veräußerungspreis (ohne Veräußerungskosten) abzüglich der Anschaffungskosten den sogenannten Veräußerungsgewinn ergibt.

Beispiel 1:

1991 Kauf einer Immobilie zu einem Preis von 350.000 Euro

2002 liegt der Verkehrswert dieser Immobilie bei 500.000 Euro

2005 wird diese Immobilie für einen Preis von 650.000 Euro veräußert



Beispiel 2:

1991 Kauf einer Immobilie zu einem Preis von 350.000 Euro

2002 liegt der Verkehrswert dieser Immobilie bei 250.000 Euro

2005 wird diese Immobilie für einen Preis von 300.000 Euro veräußert

Sollte es zu einer Stichtagsregelung kommen, dann würde der Verkehrswert des Grundstücks aus dem Jahr 2002 an die Stelle der Anschaffungskosten der Immobilie aus dem Jahr 1991 treten. Im Beispiel 1 würde dies zu einem zufriedenstellenden Ergebnis führen, da die Wertsteigerungen der Immobilie von 1991 bis 2002 bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns unberücksichtigt blieben.


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Das Beispiel 2 führt hingegen zu einem nicht zufriedenstellenden Ergebnis. Denn der Veräußerer erzielt durch die Veräußerung der Immobilie einen Verlust von 50.000 Euro, muss jedoch einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 50.000 Euro versteuern, da dem Veräußerungspreis von 300.000 Euro der Verkehrswert von 250.000 Euro gegenübergestellt wird.


Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sind Abschreibungen gemäß § 23 III S. 4 EStG grundsätzlich gewinnerhöhend zu berücksichtigen, wobei dies nur gilt, wenn das bebaute Grundstück nach dem 31. 07.1995 angeschafft wurde bzw. auf dem unbebaut angeschafften Grundstück nach dem 31.12.1998 ein Gebäude fertig gestellt wurde (vgl. § 52 Abs. 39 S. 4 EStG).

In beiden oben aufgeführten Beispielen wurde das Grundstück vor dem 31.07.1995 angeschafft, womit Abschreibungen unberücksichtigt bleiben müssten.
Zu erwähnen bleibt, daß die Bundesregierung auch Änderungen zu den Abschreibungssätzen für Gebäude plant. Derzeit beträgt der Abschreibungssatz für nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude im Betriebsvermögen 3 % (vgl. § 7 IV EStG). In Zukunft soll für Gebäude, unabhängig von Baujahr und Gebäudenutzung, ein einheitlicher linearer Abschreibungssatz von 2 % gelten. Dies würde wiederum zur Abschaffung der degressiven Abschreibung gemäß § 7 V EStG führen.


Die Folgen eines Gesetzentwurfs ohne Stichtagsregelung!

Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung (siehe oben) erscheint ein Gesetzentwurf mit Stichtagsregelung als höchst wahrscheinlich. Es ist jedoch nicht sicher, ob der Gesetzgeber tatsächlich eine solche Regelung trifft. Denn bereits der Referentenentwurf zum Steuervergünstigungsabbaugesetz (SteVAG) enthält keine solche Stichtagsregelung.

Ohne eine solche Stichtagsregelung besteht die Gefahr, dass alle Wertsteigerungen von Immobilien, welche länger als zehn Jahre nicht gewerblich gehalten wurden, bei der Ermittlung von Gewinnen aus Veräußerungen nach Inkrafttreten der Neuregelung berücksichtigt werden könnten.


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Für Immobilien, welche bereits vor mehr als Zehn Jahren angeschafft wurden und seitdem ihren Wert verloren haben, kann das Fehlen einer Stichtagsregelung durch eine steuerwirksame Berücksichtigung der Wertminderung vorteilhaft sein.


Wann kommen die geplanten Änderungen?

Die von der Bundesregierung geplanten Steueränderungen sind nur mit Zustimmung des Bundesrates möglich. Da die rot grüne Koalition über keine Mehrheit im Bundesrat verfügt, ist augenblicklich noch nicht konkret absehbar, in welcher Form und ob die geplanten Änderungen tatsächlich umgesetzt werden.

Im Jahr 2002 ist mit einer Verabschiedung eines entsprechenden Gesetzesentwurfes im Bundestag nicht mehr zu rechnen, voraussichtlich kommt ein solcher im Februar 2003. Die geplanten Gesetzesänderungen könnten dann rückwirkend zum 01.01.2003 in Kraft treten. Eine Rückwirkung über den 01.01.2003 hinaus ins Jahr 2002 würde jedoch eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung darstellen, welche nur unter sehr engen Voraussetzungen umgangen bzw. durchbrochen werden kann.


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