Umgehungsversuch der 3-monatigen Kündigungsfrist für Mieter
Auf Grund des Inkrafttretens des Mietrechtsreformgesetzes gilt für Mietverträge auf unbestimmte Zeit eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf Mieterseite. Inzwischen wird in der Fachliteratur weitgehend gestritten, ob diese 3-monatige Kündigungsfrist durch Vermieter umgangen werden kann. In diesem Zusammenhang wird teilweise vorgeschlagen, folgende Klausel in den Mietvertrag einzuarbeiten:
"Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von .... Jahr(en) ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig.".
Aus Sicht des Autors kann eine solche Klausel in einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit durch einen Vermieter lediglich als "psychisches Druckmittel" genutzt werden. Vor Gericht sollten Sie sich als Vermieter auf diese Klausel sicherheitshalber nicht berufen, denn diese dürfte (derzeit zwar noch nicht durch Urteil bestätigt) gegen zwingendes Recht verstoßen. In § 573 c Absatz I BGB heißt es nämlich:
"Die Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig."
Zudem heißt es in § 573 c Absatz IV BGB:
"Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Damit bringt § 537 c Absatz IV BGB die Unabdingbarkeit der 3-monatigen Kündigungsfrist mehr als deutlich zum Ausdruck. Ein Ausschluss der 3-monatigen Kündigungsfrist kann damit nur durch eine neue gesetzliche Regelung geschaffen werden, beispielsweise infolge der Aufhebung des § 537 c Absatz IV BGB durch den Gesetzgeber.
Neues BGH Urteil - Nunmehr ist mehr als die gesetzliche Kündigungsfrist möglich!
Laut Wirtschaftswoche 1/2 vom 01.01.2004 Seite 95 hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 881/03) entschieden, dass Haus- und Wohnungseigentümer mit ihren Mietern im Vertrag eine längere als die gesetzlich vorgesehene Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbaren.
Im zu entscheidenden Fall (BGH VIII ZR 881/03) hatte sich der Mieter einer Wohnung beim Vertragsschluss im Oktober 01 handschriftlich dazu verpflichtet, fünf Jahre auf sein Kündigungsrecht zu verzichten. Dann zog er aber erst gar nicht ein.
Im August 01, kurz vor dem Einzug des Mieters, war die gesetzliche Kündigungsfrist auf drei Monate festgesetzt worden. Die Richter entschieden das der Vertrag trotzdem gültig sei - denn eine längere Frist widerspreche dem Gesetz nicht. Denn auch aus diesem Vertrag komme der Mieter stets dann heraus, wenn er rechtzeitig einen entsprechenden Nachmieter findet.
Im oben genannten Fall erledigte dies der Vermieter des Mieters. Der untreue Exmieter musste deshalb nur zwei Monatsmieten nachzahlen.
