Betriebskosten müssen Sie innerhalb von einem Jahr abrechnen!

Lediglich für den preisgebundenen Wohnraum gibt es starre Abrechnungsfristen für die Betriebskosten. Dort muss der Vermieter innerhalb 1 Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abrechnen. Wer diese Frist versäumt, darf nichts mehr beim Mieter nachfordern.Eine Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung soll künftig auch für Vermieter von preisfreiem Wohnraum eingeführt werden. Diese soll, ebenso wie bisher für Vermieter von preisfreiem Wohnraum, 1 Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode betragen.

Meckern darf der Mieter nur noch innerhalb der Jahresfrist

Bisher stand noch im Regierungsentwurf, dass diese Abrechnungsfrist vertraglich ausgeschlossen werden kann. Der Rechtsausschuss hat allerdings dieses Hintertürchen für Vermieter wieder zugeschlagen: Die Abrechnungsfrist ist auch für Vermieter von preisfreien Wohnraum zwingend! Wer also künftig zu spät abrechnet, verliert seinen Nachzahlungsanspruch. Doch auch für den Mieter soll es eine neue Frist geben. Bisher, falls nichts anderes geregelt war, konnte der Mieter noch nach Jahren Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen. Damit soll bald Schluss sein: Für den Mieter soll eine Einwendungsfrist von einem Jahr ab Zugang der Betriebskostenabrechnung gelten.

Kündigungsfrist: Ihr Mieter hat maximal 3, Sie maximal 9 Monate Zeit

Bisher gelten für Wohnraum-Vermieter und Mieter die gleichen Kündigungsfristen. Danach beträgt die regelmäßige Kündigungsfrist 3 Monate. Nach 5, 8 und 10 Jahren seit Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich um jeweils 3 Monate. Daraus ergibt sich für beide Seiten eine maximale Kündigungsfrist von einem Jahr.Geplant: Der Mieter kann unbefristete Mietverträge immer mit der 3-Monatsfrist kündigen, ganz egal wie lange er bereits in den Mieträumen wohnt! Für den Vermieter gelten die bisherigen Kündigungsfristen weiter. Bis auf eine Ausnahme: Ab einer Wohnzeit von 8 Jahren gilt für die Vermieter-Kündigung die maximale Kündigungsfrist von 9 Monaten. Die maximale Jahreskündigungsfrist ab einer Wohndauer von 10 Jahren wird also gestrichen.

Die Kappungsgrenze wird für alle Wohnungen auf 20 % gesenkt

Seit 1.9.1998 gilt für alle Mieterhöhungen, egal ob Alt- oder Neubauwohnungen, die 30%-ige Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG). Das bedeutet, dass Sie innerhalb von 3 Jahren die Miete um maximal 30 % anheben dürfen. Diese bisher gültige Kappungsgrenze von 30 % soll für alle Wohnungen auf 20 % heruntergeschraubt werden. Innerhalb von 3 Jahren dürfen Sie dann Ihre Miete nur noch um maximal 20 % erhöhen.

Existiert ein Mietspiegel, müssen Sie Ihre Mieterhöhung damit begründen

Bisher haben Sie bei Ihrer Mieterhöhung nach § 2 MHG auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Wahl zwischen 3 Begründungsmitteln: Dem Mietspiegel, mindestens 3 Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigen- gutachten. Neu: Wenn für Ihre Gemeinde ein Mietspiegel existiert, sind Sie an diesen als Begründungsmittel gebunden. Selbst wenn Sie bereits ein Gutachten in der Tasche haben bzw. mit 3 Vergleichswohnungen aufwarten können.

Die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten wird gestrichen

Nach § 5 MHG darf der Vermieter wegen gestiegener Kapitalkosten die Miete erhöhen. Steigt z.B. der Zinssatz für das in Anspruch genommene Darlehen, rechtfertigt das eine Mieterhöhung. Die Mieterhöhungsmöglichkeit wegen gestiegener Kapitalkosten (§ 5 MHG) soll komplett gestrichen werden.

Stirbt der Mieter, darf sein Lebenspartner in den Mietvertrag eintreten

Stirbt der Mieter, darf sein Ehegatte in den Mietvertrag eintreten (§569 a BGB). Das gilt laut der Rechtsprechung der Gerichte auch für den nichtehelichen Lebenspartner. Wegen des ab 1.8.2001 in Kraft tretenden Lebenspartnerschaftsgesetzes gilt das Eintrittsrecht künftig auch für den mit dem Mieter in einem Haushalt lebenden gleichgeschlechtlichen Lebenspartner.

Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es bald nicht mehr!

Bisher gab es 2 Arten von Zeitmietverträgen: den einfachen und den qualifizierten Mietvertrag. Einen einfachen Mietvertrag kann jeder abschließen. Einen qualifizierten Mietvertrag nur derjenige, der einen konkreten Befristungsgrund wie z.B. Eigenbedarf hat. Alle vor dem 1.9.2001 geschlossenen Zeitmietverträge bleiben wirksam. Künftig sollen Zeitmietverträge nur noch möglich sein, wenn Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Befristung haben. Damit gibt es nur noch qualifizierte Zeitmietverträge. Der einfache Zeitmietvertrag ohne berechtigtes Interesse gehört damit der Vergangenheit an.

Zerrüttungskündigung: Nur, wenn der Mieter Schuld ist, dürfen Sie kündigen

Freude auf der Vermieterseite löste der neue § 569 BGB aus. Der erlaubte es Ihnen als Vermieter dem Mieter wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens zu kündigen. Störenfriede konnten Sie damit schneller vor die Tür setzen. Leider zu früh gefreut, denn der Rechtsausschuss besserte hier nach: Kündigen dürfen Sie nach wie vor nur, wenn sich der Mieter schuldhaft vertragswidrig verhält. Nur in besonders krassen Fällen wird beim Verschulden von den Gerichten ein Auge zugedrückt.

Umgewandelte Eigentumswohnungen: Ersatzwohnung verhilft nicht zur Kündigung

Haben Sie während der Mietzeit Ihres Mieters Ihr Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und die einzelnen Wohnung verkauft, gilt für den Käufer eine mindestens 3-jährige Kündigungssperrfrist. Die kann von den Landesregierungen sogar auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Einzige Möglichkeit ihr zu entkommen: Sie besorgen dem Mieter nach Ablauf von 3 Jahren eine vergleichbare Ersatzwohnung. Doch auch hier hat der Rechtsausschuss seinen Rotstift angesetzt und die Ersatzwohnungsregelung einfach zulasten der Vermieter gestrichen.

Behinderter Mieter: Will er umbauen, können Sie kaum „Nein“ sagen

Neu eingeführt werden soll auch eine Regelung, nach der Ihr behinderter Mieter in und außerhalb der Wohnung behindertengerechte Umbauten vornehmen darf. Allerdings nur, wenn er vorher Ihre Zustimmung zur dieser baulichen Veränderung einholt. Sagen Sie „Nein“, werden Ihre Interessen mit denen des Mieters und der Mitmieter im Haus abgewogen – schließlich sind die auch z.B. vom Einbau eines, das Treppenhaus beengenden Treppenlifts betroffen. Einziger Lichtblick: Der Mieter muss Ihnen eine Mietsicherheit für seine Umbauten leisten. Die darf nicht höher sein, als die Kosten für den Rückbau. Bisher war es so, dass Sie zusätzlich zur Kaution keine Mietsicherheiten fordern durften.

Mietsicherheit: Mieter darf statt Kaution nicht Bürgschaft bringen

Bisher war es so: Sie konnten mit dem Mieter als Mietsicherheit eine Kaution oder eine Bürgschaft vereinbaren. Geplant war, dass Sie der Mieter statt mit einer Kaution, mit einer Mietbürgschaft absichern darf – ob Sie damit einverstanden sind oder nicht. Dieses Wahlrecht des Mieters war dem Rechtsausschuss ein Dorn im Auge. Der Grund: Die Bürgschaft – anders als die Kaution – wirft keine Zinsen ab und erhöht damit automatisch die Sicherheit des Vermieters. Deshalb bleibt es dabei: Sie können mit dem Mieter entscheiden, welche Sicherheit sie vereinbaren. Dem Mieter wird also das Wahlrecht wieder zugunsten des Vermieters aus den Händen genommen.

Kostenfalle beim Immobilienkauf: Der Käufer muss die Kaution zurückzahlen

Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, werden Sie damit automatisch zum neuen Vermieter. Zu Ihren Mieter- pflichten gehört, dass Sie dem Mieter bei Mietende die Kaution zurückzahlen müssen. Laut dem Gesetzesentwurf gilt das aber nur für Sie, wenn Sie von Ihrem Verkäufer auch die Kaution erhalten haben. Damit war der Rechts- ausschuss nicht einverstanden! Als Käufer und neuer Vermieter müssen Sie dem Mieter die Kaution auszahlen, egal ob sie Ihnen vom Verkäufer ausgehändigt wurde oder nicht.

Bei den Schönheitsreparaturen bleibt alles beim Alten!

Bei den Schönheitsreparaturen bleibt es dabei: Überträgt der Vermieter die nicht im Mietvertrag auf den Mieter, muss der Vermieter regelmäßig die Mieterwohnung renovieren – und natürlich auch die Kosten dafür tragen. Vermieter in den neuen Bundesländern, die darauf hofften, wegen einer Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung dem Mieter kündigen zu dürfen, werden enttäuscht: Diese Kündigungsmöglichkeit bleibt Ihnen auch nach der Reform verwehrt!