Allgemeine Voraussetzungen

Die Kündigung muss wirksam erklärt worden sein. Dies bedeutet neben der Erklärung auch der tatsächliche Zugang der Kündigungserklärung, gemäß § 130 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Beachten Sie dabei, dass der tatsächliche Zugang - sollte er zwischen den Vertragsparteien strittig sein - durch den Vermieter vor Gericht nachgewiesen werden muss. Regelmäßig kann dies nur mittels Einschreiben mit Rückantwort oder Empfangsbestätigung des Mieters (eventuell auch Zeugen, wenn diese die tatsächliche Übergabe der Erklärung bekunden können) erfolgen!

Sollte die Kündigung nicht unmittelbar selbst durch den Vermieter erfolgt sein, so muss dessen Vertreter (beispielsweise ein beauftragter Immobilienverwalter) eine entsprechende Vertretungsmacht haben. Sollte eine solche Vertretungsmacht nicht vorliegen, so ist die Kündigungserklärung in der Regel nach § 180 BGB nichtig. (Ausnahme: Einverständnis des Mieters hinsichtlich der Vertretung ohne Vertretungsmacht.

Ein Formzwang der Kündigungserklärung ist zwingend erforderlich, gemäß § 568 BGB (Schriftformerfordernis). Eventuell § 127 BGB prüfen (telekommunikative Übermittlung, Briefwechsel, elektronische Signatur)!

Gemäß § 569 Absatz IV BGB ist zudem der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Wichtiger Grund

Gemäß § 543 Absatz II BGB liegt ein wichtiger Grund für den Vermieter insbesondere vor, wenn

1. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (Beispiele hierfür sind die Überbelegung oder die rechtswidrige Untervermietung)

2. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Keine Abmahnung erforderlich

Gemäß § 543 Absatz III Satz 2 BGB ist eine Abmahnung des Mieters nicht erforderlich! (Lesen sie sich hierzu den auf der Internetseite veröffentlichten Gesetzestext durch!)

Nachträgliches Unwirksamwerden

Im Fall des Zahlungsverzugs (siehe oben 2. a), b)) ist weiterhin gemäß § 543 Absatz II Satz 2 BGB zu beachten, dass die Kündigung von Wohnraum ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Ebenfalls unwirksam wird die Kündigung von Wohnraum (gemäß § 543 Absatz II Satz 3 BGB), wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung (§§ 387 ff. BGB) befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Die außerordentliche Kündigung von Wohnraum wird gemäß § 569 Absatz III Nr. 2 Satz 1 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Absatz 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die vorgenannte gesetzliche Regelung des § 569 Absatz II BGB ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach § 546 a Absatz 1 BGB vorausgegangene Kündigung unwirksam geworden ist (§ 569 Absatz II Nr. 2 Satz 2 BGB)!

Was passiert im Falle der Unwirksamkeit?

Im Falle der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ist diese in eine ordentliche Kündigung umzudeuten! Denn gemäß § 140 BGB gilt:

"Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, daß dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde."

Nach Auffassung der herrschenden Rechtsprechung muß jedoch für eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung auch ein entsprechender Wille zur endgültigen Beendigung des Mietvertrags aus der Kündigungserklärung hervorgehen (Begründet wird diese Rechtsauffassung damit, daß bei Einhaltung einer langen Kündigungsfrist durch den Vermieter ein Beendigungswille oft nicht gegeben ist!)!