Allgemeine Voraussetzungen

Die Kündigung muss wirksam erklärt worden sein. Dies bedeutet neben der Erklärung auch der tatsächliche Zugang der Kündigungserklärung, gemäß § 130 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Beachten Sie dabei, dass der tatsächliche Zugang - sollte er zwischen den Vertragsparteien strittig sein - durch den Vermieter vor Gericht nachgewiesen werden muss. Regelmäßig kann dies nur mittels Einschreiben mit Rückantwort oder Empfangsbestätigung des Mieters (eventuell auch Zeugen, wenn diese die tatsächliche Übergabe der Erklärung bekunden können) erfolgen!

Sollte die Kündigung nicht unmittelbar selbst durch den Vermieter erfolgt sein, so muss dessen Vertreter (beispielsweise ein beauftragter Immobilienverwalter) eine entsprechende Vertretungsmacht haben. Sollte eine solche Vertretungsmacht nicht vorliegen, so ist die Kündigungserklärung in der Regel nach § 180 BGB nichtig. (Ausnahme: Einverständnis des Mieters hinsichtlich der Vertretung ohne Vertretungsmacht.

Ein Formzwang ist grundsätzlich nicht erforderlich, denn § 568 BGB (Schriftformerfordernis) gilt nur für Mietverträge über Wohnraum. Ausnahme hiervon: Schriftformvereinbarung im Mietvertrag, dann ist § 127 BGB prüfen (telekommunikative Übermittlung, Briefwechsel, elektronische Signatur)!

Weiterhin muss geprüft werden, ob der Mietvertrag überhaupt kündbar ist!

Grundsätzlich ist dies nicht der Fall, wenn zwischen den Parteien ein befristeter Mietvertrag vereinbart worden ist (vergleiche hierzu § 542 Absatz II BGB)!

Der Vermieter muss keinen Kündigungsgrund nennen! Es gilt die Grundregel, dass eine ordentliche Kündigung - wenn nichts anderes angeordnet ist - keines Grundes bedarf. Der Sonderkündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB gilt nur bei Mietvertägen über Wohnräume! Eine Befristung des Vertrages ist deshalb bei Gewerbemiete der absolute Regelfall, während ein Verzicht auf Befristung in der Regel ein Kunstfehler bei Kautelartätigkeit ist.

Achtung bei Mehrheit von Mietern!

Es ist nur ein einheitliches Verhalten von oder gegen alle Mieter möglich. Dies ist natürlich anders, wenn lediglich eine berechtigte Aufnahme eines Dritten vorliegt (Untermieter), ohne dass dieser Vertragspartner wurde.

Weiterhin müssen die Kündigungsfristen beachtet werden!

Die Kündigungsfrist ergibt sich aus § 580 a BGB! Die gesetzliche Regelung des § 573 c BGB findet keine Anwendung, da dieser nur für Wohnräume gilt.
Bezüglich der Länge der Frist muss eine Differenzierung erfolgen!
Für Geschäftsräume gilt die Frist des § 580 a Absatz II BGB, für sonstige Räume, die nicht Wohnräume sind (Garagen, Lagerräume, etc.) gilt die Frist des § 580 a Absatz I BGB und für bewegliche Sachen gilt die Frist des § 580 a Absatz III BGB!

Eine vom Vermieter zu kurz festgesetzte Frist führt nicht zur Nichtigkeit der Kündigung, sondern diese ist zu korrigieren!